週刊現代
「山の手線内の新築マンションの半分は、投資用として購入されています。この3月に竣工になる物件がたくさんありますが、そのような部屋が賃貸に出されると、都心の賃貸市場は完全に供給過多になります」
投資家たちは値上がりを期待している富裕層なので、物件に借り手がつかなくとも騒ぎ立てない。だが、賃貸市場の状況を見れば、需要と供給のギャップが拡大していることは明らかだ。
自身でもシンガポール人に東京の物件を紹介しているというS&Sインベストメント代表の岡村聡氏は語る。
「海外の投資家たちは、不動産の価格ではなく利回り(年間賃貸収入を物件価格で割ったもの)に着目するのですが、東京の物件の利回りは3~5%と高い。すでに大きく値上がりしてしまったシンガポールや香港の物件だと1~2%ですから、たとえ億ションであっても、彼らの目には東京の物件は割安に映るんです。
昨年オープンした虎ノ門ヒルズの住宅などは半分以上が外国人に買われたと見られていて、実際、夜になっても明かりがつかない部屋が多い。他に外国人に人気なのは、『3A』と呼ばれる赤坂、青山、麻布のエリア。同じ高級住宅地でも白金などは見向きもされない。要するに自分が住むためや、長期的に人に貸すために吟味して買っているのではなく、『後々売りやすいブランド物件』に目をつけているだけなのです」
当然のことながら、このような値上がり重視の投資家たちは「売り時」を見計らっている。
「外国人が大量に東京の物件を買ったのは'13年から'14年です。キャピタルゲインを狙う彼らが物件を売り始めるのは、購入から5年後になる。
なぜ5年後かといえば、明確な理由があります。日本の税制では取得して5年以内の不動産の売却益には39%の税がかけられるのですが、5年以上保有すると税率は21%に下がる。つまり最近、投資用にマンションを買った人たちが、一斉に売り始めるのが'19年前後なのです」(岡村氏)
このように、'19年に不動産が暴落する要因はいろいろと考えられる。問題は、'19年までは暴落が起こらないのかということだ。
つまるところ、景気は人間の気持ちと市場のムード次第で良くもなれば悪くもなる。いまはまだ大半の人が値上がりするだろうと考えていたとしても、ふとしたことがきっかけで、一足先に売り抜けようと考える人が出始めれば、そこから先は一直線。少しでも他人を出し抜いて早く売ってしまえとばかりに、大暴落がやってくる。
とりわけ外国人投資家たちは機を見るに敏だ。'11年3月に竣工になった、有明のマンションでは、同時期に起こった東日本大震災がきっかけで、中国人オーナーたちの解約が数十件もあったという。そこに暮らすことを前提としない投資家にしてみれば、多少の違約金を払ってでも、下落市場から逃げ出そうとするのは当然のことだ。