タワマンの大規模修繕は困難
タワマンの大規模修繕は、おおよそ15～18年の周期といわれるが、これから首都圏では多くのタワマンで大規模修繕が予想される。
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一般的なマンションの大規模修繕の相場は国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目は1戸当たり約100万円といわれるが、タワマンの場合はそれよりも高くなることが多い。たとえば次のような実例がある。
○エルザタワー55（埼玉県川口市）
1998年築、地上55階建て、高さ185ｍ、総戸数650戸、1回目の大規模修繕費約12億円（1戸当たり185万円）
○センチュリーパークタワー（東京都中央区）
1999年築、地上54階建て、高さ180ｍ、総戸数756戸、約17.7億円（１戸当たり231万円）
○ザ・ガーデンタワーズ（東京都江東区）
1997年築、地上39階建て、高さ134.3ｍ、サンライズタワーとサンセットタワー2棟で構成、総戸数470戸、約8億円（1戸当たり170万円）
1998年築、地上55階建て、高さ185ｍ、総戸数650戸、1回目の大規模修繕費約12億円（1戸当たり185万円）
○センチュリーパークタワー（東京都中央区）
1999年築、地上54階建て、高さ180ｍ、総戸数756戸、約17.7億円（１戸当たり231万円）
○ザ・ガーデンタワーズ（東京都江東区）
1997年築、地上39階建て、高さ134.3ｍ、サンライズタワーとサンセットタワー2棟で構成、総戸数470戸、約8億円（1戸当たり170万円）
工事金額の総額が大きいため、長期修繕計画の試算が甘いと修繕積立金不足が起きやすい。特に物価上昇や消費税の増税を組み込めていなかった管理組合は、近年の工事費上昇についていけず、一時金の徴収や計画より遅い築20年前後で1回目の大規模修繕を実施するなどの対応をしている。
ただし、一般的なマンションの大規模修繕が10～15年周期に対して、タワマンは15～18年周期と後ろ延ばしが多く、1戸当たりは高くみえても実質的に安い場合もある。
こんなタワマンは要注意
私はタワマンすべてがダメとは思わないが、次の特徴があるタワマンはやめておいたほうが無難だ。
■細長いなど戸数が少ないタワマン
■デザイン性が高いなど歪な形状をしている
■戸数の割に維持費がかかるスパやプール、カラオケ施設などがある
■タワー式などの機械式駐車場があり、しかも空きが多い
■24時間有人管理でスタッフ数が多い
■デザイン性が高いなど歪な形状をしている
■戸数の割に維持費がかかるスパやプール、カラオケ施設などがある
■タワー式などの機械式駐車場があり、しかも空きが多い
■24時間有人管理でスタッフ数が多い
これらは金食いタワマンである。このように、タワマンと一言でいってもいろいろある。老後にババタワマンを引くと老後破産しかねないため注意したい。
■『60歳からのマンション学』には、大規模修繕、滞納金問題、空き駐車場問題、ペット問題…など、さまざまな事例をもとに安心できるためのヒントを探る。
事例１ 一人暮らしになって分譲マンションから賃貸へ
事例２ 夫婦二人になり、駅近マンションに買い替え
事例３ あわや負動産。バリアフリーマンションへの引っ越し
事例４ 買い替えよりもフルリノベーションを選択
事例５ 終の棲家として買ったはずの住居で思わぬトラブル
事例６ 空き駐車場問題に理事長として奮闘
事例７ 戸建てを売りタワマンを購入したものの……
事例８ 大規模修繕のお金がない?!
おわりに マンションを終の棲家にする時の正解とは
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